第1章：城市綜合體發展現狀及問題16
1.1 城市綜合體定義與發展歷程16
1.1.1 城市綜合體的定義16
（1）城市綜合體定義16
（2）城市綜合體特征16
（3）城市綜合體分類18
（4）城市綜合體價值19
1.1.2 城市綜合體發展歷程20
（1）早期雛形階段21
（2）早期開發階段21
（3）大規模孕育階段22
（4）擴張元年分析23
1.2 城市綜合體發展現狀分析24
1.2.1 城市綜合體存量市場分析24
（1）城市綜合體存量市場規模24
（2）城市綜合體存量區域屬性25
（3）已開業城市綜合體物業組合26
1.2.2 城市綜合體增量市場分析27
（1）城市綜合體增量市場規模27
（2）城市綜合體增量市場預估28
（3）城市綜合體增長特征分析28
1.3 城市綜合體主要開發模式分析30
1.3.1 商務驅動模式分析30
（1）商務驅動型開發模式分析31
（2）商務驅動模式典型案例分析31
1.3.2 商業驅動模式分析31
（1）商業驅動型開發模式分析31
（2）商業驅動模式典型案例分析31
1.3.3 住宅驅動模式分析32
（1）住宅驅動型開發模式分析32
（2）住宅驅動模式典型案例分析32
1.3.4 文化驅動模式分析32
（1）文化驅動型開發模式分析32
（2）文化驅動模式典型案例分析32
1.3.5 休閑旅游驅動模式分析33
（1）休閑旅游驅動型開發模式分析33
（2）休閑旅游驅動模式典型案例分析33
1.3.6 娛樂驅動模式分析33
（1）娛樂驅動型開發模式分析33
（2）娛樂驅動模式典型案例分析34
1.3.7 會展驅動模式分析34
（1）會展驅動型開發模式分析34
（2）會展驅動模式典型案例分析34
1.3.8 復合驅動模式分析34
（1）復合驅動型開發模式分析34
（2）復合驅動模式典型案例分析35
1.4 城市綜合體面臨的主要挑戰分析36
1.4.1 宏觀配套缺失帶來的挑戰36
1.4.2 融資環境制約帶來的挑戰36
1.4.3 項目內涵缺失帶來的挑戰36
第2章：城市綜合體發展環境分析38
2.1 城市綜合體的經濟環境分析38
2.1.1 行業與經濟發展相關性38
2.1.2 近年GDP運行軌跡分析39
2.1.3 固定資產投資變動軌跡39
2.1.4 國家宏觀經濟發展預測40
（1）GDP增長趨勢及貢獻率預測40
（2）工業增加值及未來走勢預測41
（3）固定資產未來投資走勢預測42
2.1.5 國家宏觀經濟環境預警43
2.2 城市綜合體的政策環境分析44
2.2.1 房地產調控政策及其影響44
2.2.2 信貸政策及其影響分析45
2.2.3 稅收政策及其影響分析45
2.2.4 土地政策及其影響分析46
2.2.5 貨幣政策及其影響分析47
2.2.6 規劃政策及其影響分析48
2.2.7 產業政策及其影響分析48
2.3 城市綜合體的社會環境分析49
2.3.1 居民人均可支配收入分析49
2.3.2 居民消費支出結構變化趨勢50
2.3.3 國民對生活環境要求的變化51
2.4 城市綜合體的技術環境分析51
2.4.1 城市綜合體綠色建筑技術創新51
2.4.2 城市綜合體產品銷售技術創新52
2.4.3 城市綜合體建筑設計技術創新52
第3章：城市綜合體發展主要影響因素53
3.1 城市綜合體發展外部影響因素53
3.1.1 城市化水平對城市綜合體的影響53
（1）行業與城市化進程相關性分析53
（2）近十年來我國城市化進程分析53
（3）未來國家城市化進程規劃分析55
3.1.2 消費結構升級對城市綜合體的影響55
3.1.3 產業結構調整對城市綜合體的影響56
3.1.4 人口因素對城市綜合體的影響57
（1）人口總量對城市綜合體總量的影響57
（2）人口分布對城市綜合體布局的影響57
（3）人口結構對綜合體商業業態的影響58
3.2 城市綜合體發展內部影響因素58
3.2.1 城市綜合體行業在社會經濟中的地位分析58
3.2.2 城市綜合體行業發展特性分析59
3.2.3 城市綜合體行業規模結構分析60
3.2.4 城市綜合體行業數量結構分析62
3.2.5 城市綜合體行業市場結構分析63
3.2.6 城市綜合體行業組織結構分析64
3.3 城市綜合體主要發展動力評估分析64
第4章：城市綜合體投資價值分析模型66
4.1 商圈等級和規模的影響分析66
4.1.1 商圈理論及其作用分析66
（1）零售引力規律分析67
（2）商圈飽和度的分析67
4.1.2 商圈等級及規模的影響68
4.2 投資價值模型基本假設分析68
4.2.1 隱藏的前提條件分析68
4.2.2 直接的前提條件分析68
4.2.3 模型的約束條件分析69
4.3 投資價值模型的構建研究69
4.3.1 銷售價值定位模型的構建69
4.3.2 單一業態的價值區間分析70
4.3.3 整體價值最佳規模及最佳區間的計算71
4.4 投資價值綜合分析體系71
4.4.1 城市綜合體投資模型指標設計的原則71
4.4.2 城市綜合體投資模型指標體系的建立72
4.4.3 城市綜合體投資評價模型的建立72
4.5 徐州世茂廣場投資價值分析75
4.5.1 徐州世茂廣場項目發展現狀分析75
4.5.2 徐州世茂廣場項目發展背景分析75
（1）世茂廣場項目產品分析75
（2）世茂廣場項目區位分析76
（3）世茂廣場項目商圈分析77
（4）世茂廣場項目消費能力分析78
（5）世茂廣場項目投資價值評價80
4.6 城市綜合體投資決策影響因素82
4.6.1 項目決策的柔性因素分析82
4.6.2 項目投資的不可逆性分析82
4.6.3 項目的不確定性因素分析82
（1）項目不確定性因素分析82
（2）項目不確定性因素來源83
1）市場供求因素分析83
2）城市規劃因素分析83
3）政策影響因素分析83
4）經營管理能力的影響分析84
第5章：城市綜合體投資風險及機會分析模型85
5.1 城市綜合體行業投資風險識別85
5.1.1 城市綜合體開發投資各階段風險85
（1）城市綜合體開發各階段風險識別85
（2）城市綜合體投資風險特征分析91
1）投資風險具有復雜多樣性特征91
2）投資風險具有階段性特征91
3）投資風險具有不均衡性特征92
4）投資風險具有可測可控性特征92
（3）城市綜合體項目主要投資風險92
1）資金短缺風險分析93
2）供需失衡風險分析93
3）模式缺失風險分析94
4）項目運營風險分析94
5.1.2 城市綜合體風險預估模式設計95
（1）風險預估與評價流程95
（2）風險預估的數學模型95
1）風險預估方案的計算基礎95
2）風險預估方案的計算架構97
3）風險預估的模型架構設計97
（3）風險預估的CPRS模型98
1）CPRS模型的給分設計需求98
2）CPRS模型的給分標度設計99
3）標度評分方案的應用分析99
（4）風險預估的風險因素指標基準100
（5）風險對策的常見措施分析106
（6）CPRS結果在風險對策的應用108
5.2 城市綜合體城市投資機會分析109
5.2.1 城市消費指標分析109
（1）社會消費品零售額分析109
（2）城市消費水平系數分析110
5.2.2 城市存量指標分析110
（1）主要城市存量指標分析111
（2）消費水平存量系數分析111
5.2.3 城市增量指標分析112
（1）城市增量指標分析112
（2）增量指標應用分析112
5.2.4 “現狀飽和指數”分析113
（1）零售飽和指數IRS分析113
（2）多業態飽和指數分析114
5.2.5 “千人擁有商場面積”115
（1）“千人擁有商場面積”的含義115
（2）“千人擁有商場面積”評估依據分析116
（3）“千人擁有商場面積”與城市規劃分析118
5.2.6 “逐級消費”的市場理論119
（1）“逐級消費”基本內容119
（2）“逐級消費”市場背景分析120
（3）“逐級消費”指導價值與意義120
第6章：城市綜合體區域市場投資機會分析121
6.1 一線城市投資機會分析121
6.1.1 北京城市綜合體投資機會分析121
（1）城市建設與發展規劃分析121
（2）城市消費能力及潛力分析122
（3）城市綜合體體量規模分析123
（4）區位特征與軌道交通分析125
（5）城市綜合體物業組合分析126
（6）城市綜合體增量市場分析127
（7）城市綜合體市場需求分析128
（8）城市綜合體投資機會分析129
6.1.2 上海城市綜合體投資機會分析129
（1）城市建設與發展規劃分析129
（2）城市消費能力及潛力分析130
（3）城市綜合體體量規模分析131
（4）區位特征與軌道交通分析133
（5）城市綜合體物業組合分析134
（6）城市綜合體增量市場分析135
（7）城市綜合體市場需求分析136
（8）城市綜合體投資機會分析136
6.1.3 廣州城市綜合體投資機會分析137
（1）城市建設與發展規劃分析137
（2）城市消費能力及潛力分析138
（3）城市綜合體體量規模分析139
（4）區位特征與軌道交通分析141
（5）城市綜合體物業組合分析142
（6）城市綜合體增量市場分析143
（7）城市綜合體市場需求分析143
（8）城市綜合體投資機會分析144
6.1.4 深圳城市綜合體投資機會分析144
（1）城市建設與發展規劃分析144
（2）城市消費能力及潛力分析145
（3）城市綜合體體量規模分析146
（4）區位特征與軌道交通分析147
（5）城市綜合體物業組合分析148
（6）城市綜合體增量市場分析149
（7）城市綜合體市場需求分析150
（8）城市綜合體投資機會分析150
6.2 二線城市投資機會分析151
6.2.1 成都城市綜合體投資機會分析151
（1）城市建設與發展規劃分析151
（2）城市消費能力及潛力分析151
（3）城市綜合體體量規模分析152
（4）區位特征與軌道交通分析154
（5）城市綜合體物業組合分析156
（6）城市綜合體增量市場分析157
（7）城市綜合體市場需求分析157
（8）城市綜合體投資機會分析158
6.2.2 沈陽城市綜合體投資機會分析158
（1）城市建設與發展規劃分析158
（2）城市消費能力及潛力分析159
（3）城市綜合體體量規模分析160
（4）區位特征與軌道交通分析162
（5）城市綜合體物業組合分析163
（6）城市綜合體增量市場分析164
（7）城市綜合體市場需求分析164
（8）城市綜合體投資機會分析165
……另有5個城市分析。
6.3 三線城市投資機會分析197
6.3.1 常州城市綜合體投資機會分析197
（1）城市建設與發展規劃分析198
（2）城市消費能力及潛力分析199
（3）城市綜合體體量規模分析200
（4）區位特征與軌道交通分析201
（5）城市綜合體物業組合分析201
（6）城市綜合體增量市場分析201
（7）城市綜合體市場需求分析201
（8）城市綜合體投資機會分析201
6.3.2 宜昌城市綜合體投資機會分析202
（1）城市建設與發展規劃分析202
（2）城市消費能力及潛力分析203
（3）城市綜合體體量規模分析204
（4）區位特征與軌道交通分析205
（5）城市綜合體物業組合分析205
（6）城市綜合體增量市場分析205
（7）城市綜合體市場需求分析206
（8）城市綜合體投資機會分析206
6.3.3 紹興城市綜合體投資機會分析206
（1）城市建設與發展規劃分析206
（2）城市消費能力及潛力分析207
（3）城市綜合體體量規模分析208
（4）區位特征與軌道交通分析208
（5）城市綜合體物業組合分析208
（6）城市綜合體增量市場分析208
（7）城市綜合體市場需求分析209
（8）城市綜合體投資機會分析209
第7章：城市綜合體投資企業經驗借鑒210
7.1 萬達集團城市綜合體經營策略借鑒210
7.1.1 企業主要發展概況210
7.1.2 企業經營能力分析214
7.1.3 企業產品線布局分析215
7.1.4 企業城市綜合體項目建設狀況216
7.1.5 企業城市綜合體經營策略分析217
7.1.6 企業城市綜合體代表項目分析218
7.1.7 企業經營狀況優劣勢分析221
7.1.8 企業最新發展動向分析221
7.2 凱德置地城市綜合體經營策略借鑒223
7.2.1 企業主要發展概況223
7.2.2 企業經營能力分析224
7.2.3 企業產品線布局分析225
7.2.4 企業城市綜合體項目建設狀況225
7.2.5 企業城市綜合體經營策略分析226
7.2.6 企業城市綜合體代表項目分析227
7.2.7 企業經營狀況優劣勢分析227
7.2.8 企業最新發展動向分析228
7.3 恒隆地產城市綜合體經營策略借鑒228
7.3.1 企業主要發展概況228
7.3.2 企業經營能力分析229
（1）企業主要指標分析230
（2）企業盈利能力分析230
（3）企業運營能力分析231
（4）企業償債能力分析231
（5）企業發展能力分析232
7.3.3 企業產品線布局分析232
7.3.4 企業城市綜合體項目建設狀況233
7.3.5 企業城市綜合體經營策略分析234
7.3.6 企業城市綜合體代表項目分析236
7.3.7 企業經營狀況優劣勢分析237
7.3.8 企業最新發展動向分析237
……另有11家企業分析。
第8章：城市綜合體發展前景及趨勢預測327
8.1 城市綜合體發展前景預判327
8.1.1 城市綜合體行業的生命周期327
8.1.2 城市綜合體行業的發展前景327
8.2 城市綜合體發展趨勢預測328
8.2.1 一二線城市綜合體發展趨勢328
8.2.2 三四線城市綜合體發展趨勢329
8.2.3 開發商城市綜合體戰略布局趨勢329
8.2.4 海外資本城市綜合體布局趨勢330
8.2.5 城市綜合體融資方式發展趨勢331
8.3 城市綜合體發展對策建議332
8.3.1 從政府角度，推進城市綜合體投資開發332
（1）強化規劃，促進城市綜合體有序推進332
（2）強化招商，切實提高城市綜合體開發品質332
（3）強化服務，為城市綜合體開發提供有力保障332
（4）強化政策，增強對城市綜合體開發的扶持力度333
（5）強化管理，促進城市綜合體良好運營規劃333
8.3.2 從開發主體角度，推進城市綜合體投資開發333
（1）價值鏈管理的系統思維進行決策333
（2）項目開發中強調邊界管理和變革333
（3）確保項目的開發速度與成功復制334
（4）確保項目的開發速度與建筑質量334
（5）營銷領域建立客戶管理思維335
圖表目錄
圖表1：城市綜合體的六大特征24
圖表2：城市綜合體按項目所處城市級別分類25
圖表3：城市綜合體按項目所處地段分類25
圖表4：城市綜合體按項目核心物業分類25
圖表5：城市綜合體按項目開發驅動模式分類26
圖表6：中國城市綜合體發展歷程27
圖表7：2017年底全國重點城市的城市綜合體存量分布(單位：萬平方米)31
圖表8：2017年底全國18個重點城市的城市綜合體具體存量(單位：萬平方米，個)31
圖表9：2017年底全國20個重點城市的城市綜合體存量區域屬性(按面積)(單位：%)32
圖表10：2017年底軌道交通相對發達城市的城市綜合體存量區域屬性與軌道交通情況(按數量)(單位：%)33
圖表11：2017年底全國20個重點城市的城市綜合體區域屬性與物業組合(單位：%)33
圖表12：2011-2017年全國20個重點城市的城市綜合體面積增長及預測情況(單位：萬平方米)34
圖表13：2011-2017年全國20個重點城市的城市綜合體數量增長及預測情況(單位：個)34
圖表14：2012-2018年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估(單位：萬平方米)35
圖表15：2012-2018年20個重點城市的城市綜合體增量區域屬性(按面積)(單位：萬平方米)36
圖表16：2012-2018年20個重點城市的城市綜合體增量區域屬性與軌道交通情況(按數量)(單位：%)36
圖表17：2012-2018年20個重點城市的城市綜合體增量區域屬性與物業組合(單位：%)36
圖表18：城市綜合體的開發模式類型37
圖表19：2011-2017年中國房地產開發投資對GDP的貢獻率(單位： %)45
圖表20：2011-2017年中國商業地產開發投資對GDP的貢獻率(單位： %)45
圖表21：2011-2017年中國國內生產總值增長速度(單位：萬億元，%)46
圖表22：2012-2017年中國固定資產投資額及同比增長情況(單位：萬億元，%)47
圖表23：2012-2018年中國GDP同比增速走勢及預測(單位：%)48
圖表24：2010-2017年中國規模以上工業增加值增速走勢(單位：%)49
圖表25：2011-2017年我國房地產調控政策一覽表51
圖表26：2011-2017年我國主要房地產行業稅收政策52
圖表27：2011-2017年我國主要相關土地政策53
圖表28：2011-2017年我國城鎮居民人均可支配收入(單位：元，%)56
圖表29：2012-2017年我國城鎮居民恩格爾系數變化趨勢(單位：%)57
圖表30：2012-2017年我國城鎮化進程趨勢(單位：%)60
圖表31：2017年我國正處于城市化進程加速階段(單位：%)61
圖表32：2015和2030年我國城鎮化率預測(單位：%)62
圖表33：2012-2017年我國城鎮居民消費性支出復合增速(單位：%)62
圖表34：我國人均可支配收入與商業面積對應關系(單位：元，平方米)64
圖表35：人口規模與商業網點配置對應關系表65
圖表36：2011-2017年我國房地產開發投資在GDP中的占比(單位：%)66
圖表37：我國城市綜合體開發企業分布68
圖表38：我國城市綜合體開發企業規模結構68
圖表39：2017年底我國20個重點城市的城市綜合體數量結構(按城市)(單位：個，%)69
圖表40：2017年底我國城市綜合體開發企業數量結構70
圖表41：我國城市綜合體行業主要發展動力評估71
圖表42：商圈的劃定示意圖73
圖表43：城市綜合體項目價值評估指標體系80
圖表44：徐州世茂廣場示意圖82
圖表45：徐州世茂廣場區位圖83
圖表46：徐州地區商圈示意圖84
圖表47：2011-2017年徐州市GDP及同比增速(單位：億元，%)85
圖表48：2011-2017年徐州市城鎮人居可支配收入及同比增速(單位：元，%)86
圖表49：2011-2017年徐州市旅游收入及人數(單位：億元，萬人次)86
圖表50：徐州世茂廣場的評價結果87
圖表51：徐州世茂廣場各指標權重及隸屬度87
圖表52：城市綜合體立項決策階段風險分析表92
圖表53：城市綜合體土地獲取階段風險分析表93
圖表54：城市綜合體規劃設計階段風險分析表94
圖表55：城市綜合體建設施工階段風險分析表95
圖表56：城市綜合體招商運營階段階段風險分析表97
圖表57：我國城市綜合體開發各融資方式的適用性100
圖表58：我國城市綜合體開發模式101
圖表59：風險預估與評價流程102
圖表60：某項目的風險因素“公眾對項目進行抵抗或負面干預的可能性”估計情況103
圖表61：某項目的風險因素“公眾對項目進行抵抗或負面干預的可能性”風險值計算結果103
圖表62：風險預估方案的CPRS模型104
圖表63：CPRS的-8至8標度定義106
圖表64：宏觀環境所產生的影響風險因素(C1)指標基準108
圖表65：市場環境所產生的影響風險因素(C2)指標基準109
圖表66：地理環境所產生的影響風險因素(C3)指標基準110
圖表67：項目內在情況所產生的影響風險因素(C4)指標基準111
圖表68：項目建設技術所產生的影響風險因素(C5)指標基準112
圖表69：城市綜合指標類別表116
圖表70：“千人擁有商場面積”指標解析表123
圖表71：“千人擁有商場面積”“基礎值”簡表(單位：萬人，萬平方米，平方米)124
圖表72：“逐級消費”市場結構圖126
圖表73：2011-2017年北京市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%)129
圖表74：2011-2017年北京市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%)129
圖表75：2017年底北京城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米)130
圖表76：2017年底北京市城市綜合體項目分布圖130
圖表77：2017年底北京市城市綜合體項目列表(單位：萬平方米)131
圖表78：2017年底北京已開業城市綜合體特征(單位：%)132
圖表79：2017年底北京未開業城市綜合體特征(單位：%)133
圖表80：2017年底北京已開業綜合體物業組合(單位：%)133
圖表81：2017年底北京未開業城市綜合體物業組合(單位：%)134
圖表82：2011-2017年北京城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米)134
圖表83：2017年底北京市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米)135
圖表84：2011-2017年上海市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%)137
圖表85：2011-2017年上海市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%)137
圖表86：2017年底上海城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米)138
圖表87：2017年底上海市城市綜合體項目分布圖138
圖表88：2017年底上海市城市綜合體項目列表139
圖表89：2017年底上海已開業城市綜合體特征(單位：%)140
圖表90：2017年底上海未開業城市綜合體特征(單位：%)141
圖表91：2017年底上海已開業綜合體物業組合(單位：%)141
圖表92：2017年底上海未開業城市綜合體物業組合(單位：%)142
圖表93：2012-2017年上海城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米)142
圖表94：2017年底上海市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米)143
圖表95：廣州市市域城鎮體系規劃144
圖表96：2011-2017年廣州市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%)145
圖表97：2011-2017年廣州市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%)146
圖表98：2017年底廣州城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米)146
圖表99：2017年底廣州市城市綜合體項目分布圖147
圖表100：2017年底廣州市城市綜合體項目列表147
圖表101：2017年底廣州已開業城市綜合體特征(單位：%)148
圖表102：2017年底廣州未開業城市綜合體特征(單位：%)148
圖表103：2017年底廣州已開業綜合體物業組合(單位：%)149
圖表104：2017年底廣州未開業城市綜合體物業組合(單位：%)149
圖表105：2011-2018年廣州城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米)150
圖表106：2017年底廣州市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米)150
圖表107：2011-2017年深圳市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%)152
圖表108：2012-2017年深圳市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%)152
圖表109：2017年底深圳城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米)153
圖表110：深圳市城市綜合體項目分布圖153
圖表111：2017年底深圳市城市綜合體項目列表154
圖表112：2017年底深圳已開業城市綜合體特征(單位：%)155
圖表113：2017年底深圳未開業城市綜合體特征(單位：%)155
圖表114：2017年底深圳已開業綜合體物業組合(單位：%)156
圖表115：2017年底深圳未開業城市綜合體物業組合(單位：%)156
圖表116：2011-2017年深圳城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米)156
圖表117：2017年底深圳市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米)157
圖表118：2011-2017年成都市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%)159
圖表119：2012-2017年成都市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%)159
圖表120：2017年底成都城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米)160
……
主站蜘蛛池模板：